FAQ hervorming abattement 2023
Deze FAQ betreft de regels inzake het abattement op de registratierechten en deze inzake het bijkomend abattement in geval van verbetering van de energieprestatie die in werking trad op 1 april 2023 overeenkomstig de ordonnantie van 17 november 2022.
De herziening van het abattement trad in werking op 1 april 2023.
Om te beoordelen of u in aanmerking komt voor de aanpassingen, wordt gekeken naar de datum waarop de verkoopovereenkomst is afgesloten. Wanneer deze is afgesloten vanaf 1 april 2023, komt u in aanmerking voor:
- de verhoging van het bedrag van het abattement van € 175.000 tot € 200.000;
- de verhoging van het plafond van het abattement van € 500.000 tot € 600.000;
- de verlenging van de termijn om zich te domiciliëren in de woning van 2 naar 3 jaar;
- de toepassing van het bijkomend abattement voor een ‘energetische renovatie’.
De ‘verkoopovereenkomst’ verwijst naar de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst (ook het ‘compromis’ genoemd) of, in het geval van een openbare verkoop, naar de datum van het proces-verbaal van toewijzing.
Daarnaast is een versoepeling voorzien van de sanctie die geldt wanneer niet wordt voldaan aan de voorwaarde om gedurende een termijn van 5 jaar de hoofdverblijfplaats te houden in de verworven woning (zie vraag 2). Deze versoepeling geldt ook voor een abattement verkregen vóór 1 april 2023, zolang de niet-naleving van deze termijn plaatsvindt vanaf deze datum.
Bijvoorbeeld: u heeft een abattement gekregen voor de aankoop van een woning waarvan de authentieke akte werd geregistreerd op 1 maart 2022. U heeft vervolgens op 25 maart 2022 uw hoofdverblijfplaats gevestigd in de woning. Dit betekent dat de termijn voor het behoud van de hoofdverblijfplaats loopt tot 24 maart 2027. Als u ondertussen verhuist en dus niet langer aan de voorwaarde van behoud van de hoofdverblijfplaats werd voldaan, hangt de verschuldigde terugbetaling af van het aantal jaren dat niet aan de voorwaarde is voldaan.
Wanneer u in dit voorbeeld bent verhuisd op:
- 27 maart 2023: dan is het totaal van de aanvullende rechten (het verkregen belastingvoordeel) verschuldigd;
- 2 april 2023: dan is 4/5 van het verkregen belastingvoordeel verschuldigd.
Als u vanaf 1 april 2023 verhuist uit de woning waarvoor een abattement is verkregen, vóór het verstrijken van de termijn van 5 jaar voor het behoud van de hoofdverblijfplaats, zal het bedrag van het terug te betalen belastingvoordeel afhangen van het aantal jaren dat niet aan de voorwaarde werd voldaan.
Bijvoorbeeld: als u verhuist vanaf 1 april 2023, maar u (of één van de verkrijgers) hebt de hoofdverblijfplaats in de woning behouden:
- gedurende 7 maanden: dan zal u 5/5 van het verkregen belastingvoordeel moeten terugbetalen;
- gedurende 1 jaar en 6 maanden: dan zal u 4/5 van het verkregen belastingvoordeel moeten terugbetalen;
- gedurende 4 jaar en 11 maanden: dan zal u 1/5 van het verkregen belastingvoordeel moeten terugbetalen.
Neen. Het ‘renovatie’-abattement is bijkomend aan het algemeen abattement. Dit betekent dat het enkel van toepassing is op voorwaarde dat het algemeen abattement wordt toegepast. De niet-toepassing of de intrekking van het algemeen abattement brengt met andere woorden dus ook de facto de niet-toepassing of de intrekking van het bijkomend abattement met zich mee.
U moet dus aan de basisvoorwaarden van het algemeen abattement voldoen om het bijkomend abattement te kunnen genieten. Gezien de nodige tijd voor een verhoging van de EPB-klasse (het verkrijgen van een omgevingsvergunning, kostenramingen, het uitvoeren van de werken), wordt de termijn waarbinnen u zich in de woning moet vestigen verlengd tot 5 jaar, als u ook het bijkomend ‘renovatie’-abattement aanvraagt.
Ter herinnering: de basisvoorwaarden voor het algemeen abattement zijn de volgende:
- de woning is gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;
- de koper is een natuurlijke persoon;
- het moet gaan over een aankoop van de geheelheid en in volle eigendom;
- de aankoop moet betrekking hebben op een onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk bestemd is als woning;
- op het moment van de onderhandse verkoopovereenkomst mag de koper niet reeds voor de geheelheid en in volle eigendom in het bezit zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk bestemd is als woning;
- het bedrag waarop de registratierechten worden berekend, mag niet hoger zijn dan € 500.000 [€ 600.000 vanaf 1 april 2023] (€ 250.000 voor bouwterreinen [€ 300.000 vanaf 1 april 2023]);
- de koper moet zich verbinden om zijn hoofdverblijfplaats in de woning te vestigen binnen een termijn van 2 jaar [3 jaar vanaf 1 april 2023] na de registratiedatum van de aankoopakte;
- de koper moet bovendien gedurende een ononderbroken periode van 5 jaar de hoofdverblijfplaats in deze woning houden, en dit vanaf de datum waarop de koper zich in de woning heeft gedomicilieerd.
De huidige EPB-klassen en subklassen vindt u in de volgende tabel:
Klassen | Sub-klassen
A | A++, A+, A, A-
B | B+, B, B-
C | C+, C, C-
D | D+, D, D-
E | E+, E, E-
F | /
G | /
Een verbetering van de energetische prestaties met een verhoging van minstens twee EPB-klassen als resultaat, komt in aanmerking. De EPB-klassen die in aanmerking komen, houden geen rekening met de ‘subklassen’ zoals ‘-’, ‘neutraal’ en ‘+’ binnen eenzelfde klasse (G, F, E, D, C, B, A).
Met andere woorden:
- Als u de EPB-klasse van het onroerend goed verbetert van C- naar C+, vormt dit geen sprong van twee klassen waardoor u niet het bijkomend abattement kan genieten.
- Als u de EPB-klasse van het onroerend goed verbetert van B- naar A++, vormt dit geen sprong van twee klassen waardoor u niet het bijkomend abattement kan genieten.
- Als u de EPB-klasse van het onroerend goed verbetert van E+ naar C-, vormt dit wel een sprong van twee klassen waardoor u het bijkomend abattement kan genieten.
De beoordeling van de naleving van de voorwaarden is uitsluitend gebaseerd op het onderzoek van de EPB-certificaten van het verworven gebouw.
De EPB-klassen die in aanmerking komen om na te gaan of de verbetering van de EPB-klasse van uw onroerend goed voldoet aan de voorwaarden zijn:
- om de EPB-klasse te beoordelen op het moment van de aankoop: de EPB-klasse vermeld op een geldig en meest recent EPB-certificaat ten opzichte van de datum van de verkoopovereenkomst;
- om de EPB-klasse te beoordelen na de termijn van 5 jaar die u kreeg om de energetische renovaties uit te voeren: de EPB-klasse vermeld op een geldig en meest recent EPB-certificaat opgesteld voor het verstrijken van de termijn. U moet dus een EPB-certificaat laten opstellen dat de verbetering van energieprestatie bevestigt en het meedelen aan de FOD Financiën ten laatste 6 maanden na het verstrijken van de termijn van 5 jaar.
Het bedrag van het abattement dat u zal worden toegekend bij de registratie van de aankoopakte, wordt bepaald op grond van het engagement tot verbetering van de EPB-klasse van de woning die u liet opnemen in de akte (of in de aanvraag).
U kan:
- kiezen voor een engagement tot minimaal 2 klassesprongen, waardoor het abattement dat u zal worden toegekend € 50.000 bedraagt, wat overeenkomt met een korting op uw registratierechten van € 6.250 (12,5% x € 50.000);
- kiezen voor een uitgebreidere verbintenis te kiezen, waardoor het abattement dat u zal worden toegekend neerkomt op € 25.000 vermenigvuldigd met het aantal klassesprongen, wat overeenkomt met een korting van € 3.125 per klassesprong. Bijvoorbeeld: als u een verbintenis bent aangegaan om 4 klassesprongen uit te voeren, zal u kunnen genieten van een abattement van € 100.000, wat overeenkomt met een korting van € 12.500.
Het bedrag dat bij de aankoop nog niet bekend was zal u alsnog worden terugbetaald op basis van de werkelijke verbetering van de EPB-klasse (€ 25.000 x 12,5% x aantal bijkomende klassesprongen).
U kan dit bedrag terugvorderen door een aanvraag tot terugbetaling in te dienen bij de FOD Financiën.
Bijvoorbeeld: bij de aankoop van uw woning verbond u zich ertoe de EPB-klasse met 2 klassen te verbeteren. Als na de termijn van 5 jaar de EPB-klasse uiteindelijk met 4 klassen is verbeterd, kan u een aanvraag tot terugbetaling indienen. Een bedrag van € 6.250 (€ 25.000 x 12,5% x 2 bijkomende sprongen) zal u dan worden terugbetaald.
Het verschil zal worden teruggevorderd tussen het bedrag van het abattement toegekend bij de registratie van de akte, en het bedrag dat had moeten worden toegekend, rekening houdend met de werkelijke verbetering van de EPB-klasse. Dit bedrag zal maximum € 6.250 zijn, als de verhoging met 2 klassen niet is uitgevoerd en/of maximum € 3.125 voor elke bijkomende en niet uitgevoerde verhoging van EPB-klasse opgenomen in de verbintenis.
Daarnaast zal, behalve bij overmacht, een boete gelijk aan 1/10 van deze aanvullende rechten worden teruggevorderd.
Voorbeelden:
- Bij de aankoop van uw woning verbond u zich ertoe de EPB-klasse ervan met 2 klassen te verbeteren. Als na de termijn van 5 jaar geen enkele verbetering of een verbetering van slechts 1 klassesprong is uitgevoerd, zal een bedrag van € 6.250 aan aanvullende rechten en € 625 boete gevorderd worden.
- Bij de aankoop van uw woning verbond u zich ertoe de EPB-klasse met 3 klassen te verbeteren. Als na de termijn van 5 jaar effectief 2 klassesprongen zijn uitgevoerd, zal een bedrag van € 3.125 aan aanvullende rechten en € 312,5 boete gevorderd worden.
Niet-limitatieve lijst van voorbeelden van een geval die als overmacht kan worden beschouwd:
- de vernieling van het verworven gebouw;
- de onteigening van het verworven gebouw;
- de onmogelijkheid om renovatiewerken uit te voeren door een verborgen gebrek.
Voorbeelden van geen geval van overmacht:
- financiële moeilijkheden die de door de kopers uit te voeren investeringen verhinderen of beperken;
- de weigering van een stedenbouwkundige vergunning (tenzij dit te wijten is aan een gebeurtenis die geen verband houdt met de kopers of hun project, zoals een aanpassing van het gewestelijk bestemmingsplan of een vergissing van de dienst die bevoegd is om stedenbouwkundige vergunningen te verlenen, en op voorwaarde dat de werken die moeten worden uitgevoerd om de EPB-klasse te verbeteren, werken zijn waarvoor een vergunning volgens de geldende wetgeving vereist is).
In dit geval bent u gehouden tot de terugbetaling van:
- € 25.000 aan aanvullende rechten voor de niet-naleving van de voorwaarden betreffende het algemeen abattement;
- (maximum) € 6.250 aan aanvullende rechten voor het niet nakomen van de renovatie-verbintenis voor het bijkomend abattement;
- evenals een boete, behalve bij overmacht, overeenkomstig 1/3 van deze gecumuleerde aanvullende rechten.
Het algemeen abattement blijft van toepassing, zolang aan de voorwaarden ervan voldaan is.
De termijn voor het vestigen van de hoofdverblijfplaats die in acht genomen wordt voor de toepassing van het algemeen abattement zal bovendien worden gehandhaafd op 5 jaar (en niet op 3 jaar).
Ja, u kan een aanvraag a posteriori indienen, meer bepaald binnen een termijn van 6 maanden na de registratie van de akte.
- Als u het algemeen abattement hebt aangevraagd in de aankoopakte:
- dan kan u nog het bijkomende ‘renovatie’-abattement a posteriori aanvragen;
- Als u geen algemeen abattement hebt aangevraagd in de aankoopakte:
- kan u het algemeen abattement a posteriori aanvragen;
- of kan u het algemeen abattement en het bijkomende ‘renovatie’-abattement a posteriori aanvragen.
U moet deze twee aanvragen niet noodzakelijk in dezelfde aanvraag formuleren. U kan in een eerste aanvraag het algemeen abattement aanvragen, en in een tweede aanvraag (binnen een termijn van 6 maanden) het bijkomende ‘renovatie’-abattement’.
- Als u het algemeen abattement hebt aangevraagd in de aankoopakte:
Voor alle vragen over de concrete behandeling van uw fiscaal dossier kan u terecht bij de Open a new vensterFOD Financiën (Kantoor Rechtszekerheid). Ook uw notaris kan u adviseren.
De bevoegdheid van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is momenteel beperkt tot de algemene vaststelling van de belastingtarieven, de belastinggrondslag en de vrijstellingen van belastingen. De FOD Financiën verzekert nog steeds het beheer van de individuele dossiers.
Brussel Fiscaliteit, de gewestelijke fiscale administratie, verzekert dus niet het beheer van individuele dossiers inzake de inning van registratierechten. Bij niet-toekenning van het abattement is het dus niet nuttig om een bezwaarschrift in te dienen. De administratie spreekt zich ook niet uit of een bepaalde gebeurtenis al dan niet overmacht is.